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事業承継の基礎知識 相続税とは 押さえておくべき基礎知識(2019年執筆)

相続税とは、被相続人(亡くなった人)の遺産を相続で受け継いだ場合や、遺言によって遺産を受け継いだ場合に、遺産総額となる金額が基礎控除額(3,000万円+600万円×法定相続人の数)を超える場合にかかる税金である。

(7) 相続税対策としての不動産(土地・家)の扱い

宅地の評価方法 路線価方式と倍率方式

相続税・贈与税の税額を算出する場合の宅地の評価は、路線価(※1)が付された地域では、国税庁が公表する路線価と地積をもとに計算する「路線価方式」、それ以外の地域では土地の固定資産税評価額に国税局長が定める倍率(※2)を乗じて計算する「倍率方式」によって行う。
(※1)路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額
(※2)「評価倍率表」に記載された、路線価が定められていない地域について国税局長が定める倍率

宅地は、自用地・貸家建付地(貸家の敷地)・普通借地権・貸宅地(底地)など、利用形態ごとにその状況を斟酌して評価する。

宅地評価額を下げるための土地の用途変更

更地に賃貸不動産を建築し賃貸している場合には宅地評価額が下がる。
具体的には、土地が「自用地」評価から「貸家建付地」評価に変わることにより2割前後、評価額が下がる。

財産の種類を変えるための賃貸不動産の建築

賃貸不動産を建築することにより、財産の種類が現預金から建物に変わる。
賃貸建物の評価額は建築価額の5割前後である。
なお、建築資金は手持ちの現預金により捻出しても、借入でまかなっても、相続税に与える効果は同じになる。

評価引下げ対策の留意点

相続税の評価引下げを目的としてアパートなどを建築しようとする場合、事前に「賃貸事業」として成功するかどうかを慎重に検討しなければならない。
相続税が軽減されても、予定していた賃貸収入が入らなければ、余計な資金負担や心労が増えるだけであり、本当の意味で相続対策の成功とはいえない。

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