管理の煩雑な底地（貸宅地）を一括売却、流動性の高い資産へ組み替えた事例

クライアントDATA

依頼者：地主（70代）
保有不動産：自宅、駐車場2件、借地40件からなる一団の底地（借地ごとに分筆されていない）

自宅

駐車場×２

借地が40件存在する底地

相談内容

・先祖代々受け継いできた底地（貸宅地）ではあるが管理が煩わしい。
・子供たちにはしっかり資産を残したいと考えているものの、煩わしい不動産を継がせることには迷いがある。一方で、先祖から受け継いだ土地を自分の代で売却することに抵抗感もある。
・貸宅地は隣地との境界が確定しておらず、借地１区画ごとの分筆もされていないため売却するには測量して境界確定や分筆する必要がある。現状、借地人から購入希望があってもすぐに売却できる状態ではない。

当社の関わり

以下の流れで保有不動産の資産承継対策の支援を行った。

１．不動産の調査と現状把握

税試算や売却実行可否判断をするため、所有する駐車場と底地の収益状況、所有関係、借地人・借地契約、土地の構成（分筆状況）、隣地関係等を調査。

２．相続税額の試算（税理士と連携）

各資産を現状維持・売却・組換えの複数パターンを想定し相続税試算を実施し、納税財源や税負担の影響を評価。

３．保有する不動産の仕分け（優先度の整理）

流動性（換金しやすさ）、収益性、現在保有する不動産の所有優先度等の軸で資産を分類し、相続税試算も踏まえて優先的に処理すべき物件を決定。
保有不動産の大半は流動性の低い底地であり、相続が発生した際、売却しやすいという理由で収益性の高い駐車場を納税財源にすると、将来的に収益性の低い底地しか残らない可能性が高い。
→自宅と駐車場はそのまま所有。底地は売却し、他の資産に組み換えて次世代に残していく方針に。

４．底地の売却方法検討

借地ごとに分筆して売却するか、そのまま一括で売却するかを、底地の現状を踏まえて決定。

底地を分筆して借地人へ売却

現状は一筆の中に複数の借地がある一団の貸宅地となっているため、借地人に売却するためには以下の作業・手続きが売却する借地ごとに必要になる。

測量
借地境を確定
借地境ごとに分筆登記
借地人ごとに売買契約
引き渡し及び名義変更

分筆するためには、借地人からの立ち入り許可や、第三者が所有する隣接地との境界確定も必要となる。

これらを実施するには数年単位で時間が掛かり、相当な費用を要することになってしまい、お客様にとって精神的にも経済的にも負担が多い。また、借地人同士や、隣地所有者との話し合いや立会いで土地の境界が合意に至らず、境界確定ができないリスクもある。

→ 現実的ではないと判断

不動産会社へ
底地を一括売却

底地を専門に購入する不動産会社であれば、分筆をせず、隣地との境界確定もせずに底地を現状のまま一括で売却することができる。

借地境も隣地境界も不動産会社が購入後に調整するため、クライアントへの負担は少ない。

→ 本ソリューションを採用

５．底地の売却と組換え支援

山田コンサルの子会社である山田インベストメントが底地を購入。クライアントは手間なく底地を手放すことができた。また、売却資金で賃貸用区分マンションを購入。底地の売却から資産の組み換えまで山田コンサルがワンストップで支援した。

本事例のポイント

・流動性と収益性が低い底地を売却し、流動性と収益性が高い賃貸用区分マンションを購入したことで、優良な不動産を次世代に残せた。
・売却により相続税の原資を確保でき、更に元々流動性の高い駐車場を手放さずに済む見通しとなった。
・保有資産に流動性の低い共有不動産がある場合、底地を現金化することで、共有解消に必要な資金を確保できる。共有を解消することで権利関係の複雑化を防ぎ、円滑な資産承継につなげる。
・底地の売却で捻出した資金は、一部売却せずに残した自宅および駐車場に隣接した底地を所有権化（借地権購入）するための資金としても活用し、計画的な資産価値向上につなげることができる。