相続税の納税資金が不足する中、物納制度を利用して納税した事例

不動産の仕分け
（生前）

• 所有不動産の詳細を把握したうえで次世代に残す不動産と納税財源にする不動産を仕分けし、流動性・収益性の低い底地（貸宅地）を納税財源にすることにした。
• 底地の中でも、以下理由で、一筆の中に借地が10件ある貸宅地を納税財源として検証することに決めた。

①ひと区画にまとまっている（土地が連続している為整備しやすい）
②自宅から遠方にある（管理しづらい）

物納適格性診断
（生前）

• 個々の貸宅地について、借地契約の状況や借地範囲、境界の確定状況などを確認し、物納制度を利用できるのか（物納適格財産であるか）検証した。
• 物納したい貸宅地は、現状では一筆の中に10件の借地があるが借地ごとに分筆されておらず、隣地との境界も確定していないため、整備が必要であると判定。

貸宅地の整備
（生前）

以下の流れで確定測量を手配、借地境を確定、借地境で分筆し、相続発生時に、状況に応じて借地ごとに売却か物納かどちらでも対応できるようにした。

• 測量を実施し、隣地との境界を確定する
• 借地境を確定する
• 借地境で分筆して、借地ごとに売却（物納）できるようにする
• 地代の適正を確認。必要であれば適正な地代に改定し、土地の賃貸借契約書を整備する



借地境の認識が借地人毎に異なり、なかなか合意に至らず、何度も訪問して折衝を続け、結果、貸宅地の整備には2年以上の期間を要したが、無事に整備することができた。

売却と物納
手続き支援
（相続発生後）

• 生前に整備していた貸宅地をどう納税財源とするか検討した。
• 貸宅地について、借地人へ購入を打診し、借地人が購入できない貸宅地については物納制度を利用することにした。
• 10件中8件は借地人へ売却した。借地権境の分筆が完了していたことに加え、整備の過程で各借地人との信頼関係を構築していたため、スムーズに売却する事ができた。
• 10件中1件は借地人が底地を購入することが難しかったため、第三者への売却を検討。地主と借地人で底借同時売却（土地と借地人の建物を同時に売却）することで、所有権となり、地主も借地人も底地と借地権付き建物を別々で売却するより高く売ることができた。
• 10件中1件は、上記9件の売却で得た現金による納税で不足した分を補なう形で、貸宅地のまま物納した。