共有で相続した実家の土地を分筆して一部売却し、「現金化」と「居住」の希望を両立した事例

クライアントDATA

クライアント：40代（公務員）
保有資産：共有で相続した実家　約110坪
共有者：2名（依頼者＋もう1名）

相談内容

・相続で取得した実家（土地・建物）は2人で共有しており、どちらも居住せず空き家。売却し現金化して分けたいが、もう1人の共有者がいるため、交渉が必要になるのでアドバイスがほしい。
・共有者間での度重なる意見の相違により直接交渉が難しいので間に立ってほしい。
・売却する場合は全体売却か部分売却かで価格差がどの程度出るか検証してほしい。

当社の関わり

１．現状把握と個別要望ヒアリング

共有者それぞれから事情と要望を個別に聞き、対立点と譲歩可能な範囲を明確にした。
依頼者は、固定資産税や維持管理費の負担、将来の相続手続きの煩雑さを理由に売却を望んでおり、売却額に大きな差があるならできれば共有者と土地を一体で売却して利益を分配したいと考えていた。
一方、共有者は自宅を持ちたいと考えており、新たに家を建てることになっても構わないが、土地自体は残してその土地に住むことを希望していた。

２．ソリューション検討

現状維持

→ 税負担や管理コストがかかるため不採用

全体売却

共有者と一体で土地全体を売却する想定で価格検証・シミュレーションを行った。

→ 依頼者はより高く売れる全体売却を希望していたが、居住を希望する共有者の反対があり断念

部分売却

分筆して依頼者の所有分を売却し、残地で共有者が住宅を建てることを想定して、価格検証・シミュレーションを行った。

→ 「現金化」と「居住」を両立できるとして採用

土地の分筆方法（どこで区切るか）や接道条件により売却価格や残地の建築可能性が大きく変わるため、データに基づく比較を行い、客観的な価格根拠と残地での建築可能性を提示して双方の不安を和らげ、段階的に合意を引き出し、分筆ラインを確定した。

３．既存建物の取り壊し手配・実務支援

分筆できるように空き家の解体が必要となるが、解体費用は依頼者と共有者で半分ずつ負担することとし、当社で合意書のフォーマットを用意した。また、解体会社の選定支援、見積り比較の実務サポート、解体工事のスケジュール調整、近隣対応に関する案内を行った。

４．分筆手続きの支援

分筆に必要な測量や登記手続きについて、測量会社や登記を担当する専門家（土地家屋調査士等）の手配と、必要書類の準備サポートを行った。

５．売買仲介

分筆後の依頼者の所有地について、買主との条件調整や売買代金の受領、引渡しの現地立会いの調整、必要書類の確認等を行った。また、所有権移転登記の申請に関して、司法書士との連絡調整と必要書類の取りまとめを実施した。

本事例のポイント

・共有のまま放置することは将来の相続手続きの煩雑化やコスト増につながるため、早めの検討・対応が重要である。
・分筆のライン（どこで切るか）と接道条件は売却価格や残地の建築性に直結するため、事前の検証が不可欠。
・利害が分かれる共有関係では、中立的な第三者が客観的データ（売却価格試算・建築可否の確認）を示して段階的に合意を作ることが有効である。
・当社は仲介・調整・実務的サポートを一貫して提供し、価格交渉だけでなく、感情的対立の調整や実務的な検討を並行して進めることで実行可能なソリューションに導くことができた。