既存の事業と所有不動産を同時に整理し、次世代へ引き継いだ事例

クライアントDATA

年代・役職：70代、代表取締役
業種・規模：食品メーカー
保有不動産：自社ビル、倉庫

相談内容

・相続を見越して、事業と資産の整理や活用方法を考えている
・次代は事業を継ぐ意思がないことから、既存事業は第三者へ譲渡の方向で考えている。次代に資産は残したいが、できるだけリスクは抑えたい
・現在不動産がある土地は先代から引き継いだもので思い入れがあるため、手放したくない

当社の関わり

・後継者不在の既存事業については事業承継型M&Aの担当部門と連携し、不動産管理業への事業転換に伴走
・所有不動産を精査し、M&Aへの影響が少ない不動産の活用を検討
・次世代のご家族と議論を重ね、新規事業への融資環境、長期返済に関するリスクをご納得いただいた上で堅実な不動産事業を組み立て
→不動産活用とM&Aを同時にサポートすることで、将来の相続発生に向けた準備をサポートした。

フェーズ 01

事業および保有不動産の整理方法を検討
→事業のみのM&Aで事業価値を評価して譲渡し、不動産は個別に活用することで、最大化やリスクコントロールを図る方向へ

フェーズ 02

M&A実行支援
→当社のM&Aアドバイザーと連携し、事業譲渡を支援

フェーズ 03

保有不動産の活用パターンの提示

建替え：利益最大化を目指し、自社ビル、倉庫を自己資金で建替える
全部組換え：リスクの最小化を目指し、自社ビル、倉庫を売却し、融資を使わず別の資産を購入する
一部組換え：利益とリスクのバランスを取って不動産を一部売却し、残ったほうを収益物件に建替える

フェーズ 04

不動産マーケットに基づく活用可能性の検証
建替え
建替えを実施するのは事業譲渡後になることから融資条件が厳しくなる。そのため自社ビルと倉庫2箇所同時の建替え費用を融資で賄うことは難しく、どちらか一方は一定期間活用できない。
→融資が分かれることで返済も長期にわたり、次世代に返済を承継することになるなどハイリスク、ハイリターンな方法と判断し見送り

全部組換え
現在所有している不動産をすべて手放し、売却益で新たな不動産を購入すれば融資を受けずに不動産業に転換できる。
→先代が苦労して取得した創業地を手放したくない意向から、見送り

一部組換え
トータルの資産は減ってしまうが、建替え費用に売却益を割り当てられるためリスクが低く、精神的な負担も軽減される。建替え後も創業地の一部が手元に残る。
→土地は手放したくない、次世代へ配慮し借入リスクを少しでも減らしたい、というクライアントの要望に最も沿う方法であったため、収益物件に建替えて不動産賃貸業に転換する想定で検討を進めると決定

フェーズ 05

概算事業収支計画の作成
→建替え後の賃貸マンションのキャッシュフローの試算

フェーズ 06

資金計画の検討支援
→自社ビルは収益物件として賃貸マンションへ建替え、倉庫を売却する想定で、建替え費用と、売却益を試算
・・・建築費が売却益で賄えると判明

フェーズ 07

不動産活用実行のための支援
→売却先探索・売却手続き対応・建替え業者選定の支援

フェーズ 08

建替えの手続き対応
→行政手続き、賃貸マンション（収益不動産）を管理する事業者選定の支援

本事例のポイント

・不動産活用のアドバイザーとしてではなく、お客様の立場に立った中立公正なコンサルタントとして入ることで、話しやすいことも話しにくいことも、感情・理論・数字とさまざまな角度から議論する環境を作り、お客様のご要望や想いを充分に汲んで課題解決できた
・総合コンサルティング会社としての当社の強みを活かし、事業承継、M&A、不動産他あらゆる専門ジャンルのコンサルタントがスムーズに連携することで、お客様はM＆Aと不動産活用、不動産事業の運営についてトータルで支援を受けることができた